Le mie ricette per la real estate communitySi è svolto ieri in diretta streaming il Real Estate & Finance Summit del Sole 24 Ore, organizzato in collaborazione con Hines, nel corso del quale sono state analizzate le sfide della Bce in tempi di pandemia e bassa inflazione con l’obiettivo di delineare scenari e rischi per la ripresa economica post-Covid e definire quale sarà l’impatto sul Real Estate dopo la pandemia e alla luce della spinta sulla digitalizzazione. Il dibattito ha visto partecipare, tra gli altri, Vitor Constancio, Economista ed ex Vicepresidente BCE; Fabrizio Palenzona,Presidente Gruppo Perlios; Ofer Arbib, Amministratore Delegato Antitrion e Salvatore Ciccarello, Amministratore Delegato Cattolica Immobiliare.
Dalla casa agli uffici, dai negozi agli hotel, per arrivare su larga scala ai quartieri e alle città tutto è in evoluzione. Ma quest’ultimo è anche stato un anno di frenata per i volumi, che hanno chiuso nel non residenziale a quota 8,8 miliardi di euro, contro i 12,3 miliardi dell’anno scorso. Con settori fortemente penalizzati dalla pandemia e dalle chiusure che ne sono susseguite: retail, affitti brevi e hotel in primis. Il cambiamento comunque corre veloce. Su questo treno del cambiamento si innestano alcuni megatrend ad alto impatto, in primis il digitale che è stato uno dei punti toccati dalla giornata di oggi.
I lavori del Real Estate & Finance Summit del Sole 24 Ore con Hines sono iniziati con una panoramica per capire scenari e rischi per la ripresa economica post-Covid il cui protagonista è stato Vitor Constancio, Economista ed ex Vicepresidente BCE ai tempi di Mario Draghi. Secondo Costancio, «Il Pil dovrebbe crescere di almeno il 3,6% grazie al Recovery Fund varato dalla Ue. Ma è una stima prudenziale. Perchè questa stima, combinata con il boost della politica fiscale e la stabilità della politica monetaria della Bce, potrebbe portare in Italia a una crescita anche del 4 per cento. Con questi provvedimenti c’è da attendersi che la frammentazione della crescita tra Paesi Ue non aumenterà, almeno sino al 2026». Per l’ex BCE, inoltre, «Le previsioni sono di un’inflazione dell’1,6% quest’anno e dell’1,1% l’anno prossimo. Siamo molto al di sotto del 2%. Non vedo una prospettiva di inflazione elevata. C’è un rallentamento economico ma anche una certa capacità di accrescere domanda e offerta. Certo bisogna tenere conto che in Europa abbiamo perso circa 3 milioni di posti di lavoro a causa della pandemia ma è anche cresciuto il risparmio privato delle famiglie». La Bce «non ha intenzione di terminare i programmi di acquisto a lungo termine, perché questo significherebbe un rischio di instabilità» e ogni variazione eventuale sarà annunciata per tempo e «sarà graduale». Sul fronte degli asset, «Lo stock obbligazionario e i PEP in mano alla Bce non diminuiranno fino alla fine del 2023».
I lavori sono proseguiti con l’intervista a Fabrizio Palenzona (Prelios) a cura del direttore del Sole24 Ore Fabio Tamburini. Parlano di PNRR, per Palenzona la certezza del diritto è essenziale per attrarre investitori: «Assicurare tempi certi per permessi ed esecuzione dei lavori. Per guardare all’Italia con maggiore interesse, per gli investitori italiani ed esteri, è essenziale la certezza del diritto e che le regole del gioco non cambino in corso d’opera. Ne va dell’affidabilità di un Paese e della sua capacità di attrarre capitali. Perchè sempre più abbiamo bisogno di investimenti residenziali di qualità. Si pensi a quanto c’è bisogno di investire in Italia negli student housing, nel senior housing e nei data center». “Il tema del rapporto tra pubblico e privato è centrale per lo sviluppo”, ha aggiunto Palenzona al Summit del Sole 24 Ore, “abbiamo la fortuna di avere una credibilità legata alla presenza di Mario Draghi nel Governo, abbiamo città stupende nel Paese e se siamo in grado di fare progetti interessanti come ha fatto Milano abbiamo grandi investitori stranieri interessati a investire nel più bel Paese del Mondo. Quello che frena gli investitori è il caos delle norme e degli interlocutori, occorrono regole di contorno che diano garanzie a chi può investire i soldi”.
Palenzona ha poi parlato del sistema bancario e gli UTP: «Quando scadranno le moratorie e le garanzie l’ondata di Utp e crediti in difficoltà ci sarà, è matematica, perché per tutte quelle imprese che erano già in difficoltà a stare sul mercato diventa quasi impossibile. Nei prossimi mesi ci sarà un grande problema di liquidità per le imprese, si parla di 130 miliardi di euro. Sarà una grande sfida. Ma il sistema bancario non è più annichilito. In questi anni si è ristrutturato ed è chiamato a sostenere le imprese unlikely to pay, cioè le imprese sane che hanno difficoltà a finanziarsi sapendo guardare alla forza e alla capacità di ripresa del loro business. Il problema c’è e ci sarà, ma non ci travolgerà perché siamo attrezzati per affrontarlo, anche se non sarà una passeggiata di salute, quindi sono e resto ottimista ».
I lavori sono proseguiti con una discussione sui trend dei diversi settori immobiliari, con prospettive per i prossimi mesi, alla quale hanno preso parte Ofer Arbib, Amministratore Delegato Antirion; Matteo Arcese, Executive President Arcese; Salvatore Ciccarello, Amministratore Delegato Cattolica Immobiliare; Roberto Fraticelli, CFO Eurocommercial Properties N.V; Carlo Romanò, Director transactions Invesco Italia.
Per Arcese (Gruppo Arcese), la logistica sostenibile deve affiancarsi a una mobilità sostenibile: «La sfida della logistica è certamente quella della sostenibilità. Dobbiamo lavorare oggi per rendere più sostenibile il last mile, ma questo deve affiancarsi a una mobilità complessivamente più sostenibile, fatta di veicoli elettrici e di una città più smart». Per Ofer Abib (AD Antitrion), il turismo ha perso molto ma si deve lavorare per renderlo più competitivo: «Nel 2019, i pernottamenti in Italia sono stati 437 milioni, l’anno scorso 227 milioni. Quest’anno torneremo a crescere a 305 milioni ma solo nel 2023 supereremo i livelli del 2019. Il costo del lavoro è superiore di quello di Grecia e Spagna, i nostri principali concorrenti. Dobbiamo lavorare maggiormente per rendere più competitivo il settore. Dalla formazione professionale al cuneo fiscale. Altro problema sono le infrastrutture e i collegamenti. Arrivare in Sardegna è più difficile che raggiungere altre isole europee. Se si considera che il 49% degli Europei quest’estate andrà in vacanza all’estero ma sempre all’interno del continente, è necessario premere sulla competitività del sistema». Per Carlo Romanò (Invesco) il living crescerà non solo a Milano e Roma ma anche nelle città satellite: «Il living crescerà nei prossimi anni non solo a Milano, ma soprattutto nelle città che hanno un alto livello di trasporto pubblico e/o sono ben collegate dall’infrastruttura ad alta velocità con Milano o Roma. Penso a Torino, Brescia, Genova. C’è un interessante tessuto di città secondarie che possono crescere bene e in cui si possono fare interessanti investimenti perchè ben collegate con le metropoli».
I protagonisti del settore immobiliare hanno raccontato il mondo che verrà. Per Roberto Fraticelli (Cfo Eurocommercial Properties N. V.) il retail offline non deve temere l’e-commerce ma è il centro commerciale che deve evolvere: «Chi affitta spazi retail non deve temere l’omnicanalità e il “successo” del canale online di un negozio rafforza la crescita del suo business, quindi la capacità finanziaria del mio tenant. La sfida è cambiare il centro commerciale, come ruolo di socialità e di servizi e non solo come un luogo di puro commercio e vendita di beni». Infine l’intervento di Salvatore Ciccarello (Cattolica) per il quale sanità e scuola sono settori in cui per il Real Estate c’è ancora molto da fare: «Ci sono settori in cui c’è davvero molto da fare. Ad esempio tutto il supporto sanitario, dalla riabilitazione alle Rsa, alla residenzialità per anziani autosufficienti e non. Siamo poi poco abituati a ragionare sugli investimenti infrastrutturali nel settore educativo e scolastico. Noi, ad esempio, abbiamo investito con H-Farm. Ma c’è una forte crescita, ad esempio, delle scuole internazionali. C’è una domanda enorme insoddisfatta di servizi educativi e formativi».
Nel corso della mattinata si è tenuta anche una tavola rotonda dedicata all’impatto della tecnologia sul real estate con, tra gli altri, l’architetto Mario Cucinella cheha spiegato quanto il Covid abbia cambiato il rapporto delle persone con lo spazio di vita e di lavoro: «Cosa diventeranno oggi gli edifici progettati per un’alta densità di persone al lavoro? Il Covid ha cambiato il rapporto con lo spazio. Al centro non c’è più soltanto la redditività, l’investimento, ma la qualità della vita delle persone. Non a caso, cresce il Build to rent, cioè l’idea di costruire per poi affittare». A tal proposito, Giorgio Busnelli, Director Consumer Goods Amazon Italia e Spagna ha spiegato che l‘innovazione può crescere se si torna in un ufficio dove si sta bene: «Nonostante fossimo abituati a gestire picchi di lavoro importanti, la pandemia ci ha costretti a gestire ulteriori cambiamenti. Oggi crediamo che l’innovazione passi per la diversità delle prospettive e che tornare in ufficio serva a ricreare quell’interazione e quella creatività essenziali per crescere. La flessibilità dell’area ufficio, la luce, il verde, lo spazio, l’area relax sono dunque essenziali per valorizzare il benessere di chi vi lavora». Dello stesso avviso Barbara Cominelli, CEO JLL Italia per la quale l’ufficio non è più un contenitore ma uno strumento di lavoro: «La tecnologia sta rendendo l’ufficio sempre meno un building chiuso ma uno “strumento di lavoro smart”. Tre sono gli elementi su cui investire: le operations (cioè le funzioni operative), gli spazi per l’interazione, l’”esperienza”, cioè il benessere e come i collaboratori vivono lo spazio di lavoro». Inoltre, è essenziale spingere l’acceleratore sugli investimenti nel Proptech, in cui l’Europa è indietro rispetto a Usa e Cina».
Le conclusioni del rettore della Bocconi Gianmario Verona hanno fissato la visione sul mondo che verrà: «La pandemia ha esacerbato trend dell’immobiliare che già erano in corso, come la sostenibilità, il ripensamento e la flessibilità degli spazi di lavoro, il benessere dell’abitare – ha detto Verona. Ora la ripresa del Paese passa per l’innovazione e per la capacità di saper davvero catalizzare e spendere con intelligenza i fondi del PNRR, che arriveranno se sapremo fare riforme efficaci. La pandemia stessa ha portato a un accelerazione dell’innovazione, a partire dalla diffusione dello smart working. Per fare innovazione, però, dobbiamo investire in capitale umano, Ad esempio, nel Real Estate, le competenze finanziarie e manageriali vanno integrate con quelle più tecniche legate alle funzionalità di Big Data e IoT».
Fonte : Il Sole 24 Ore